Sinkende Leitzinsen vergrössern den Renditevorsprung von Immobilienanlagen gegenüber Bonds wieder. Basel-Stadt zeigt, was sich am meisten lohnt.
Immobilienmärkte bewegen sich langsam, aber sicher.
Dies zeigt sich besonders gut, wenn man tiefer auf Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Schweiz und insbesondere auf den Kanton Basel-Stadt blickt.
Genf als Schlusslicht
Laut dem Immobilienkompass der Basler Kantonalbank BKB, den das Geldhaus bereits zum 7. Mal in Zusammenarbeit mit der Beratungsfirma IAZI publizierte, verdoppelte sich im Jahr 2024 in Basel-Stadt die Gesamtrendite von Wohnliegenschaften fast auf 5,1 Prozent.
Auch in anderen Schweizer Städten legte die Performance wieder deutlich zu.
Zürich verzeichnete mit einer Gesamtrendite von 6,2 (Vj: 3,6) Prozent aufgrund einer kräftigen Aufwertung der Liegenschaften die höchste Performance.
Dahinter folgten Bern mit 5,8 (3,3) Prozent und Lausanne mit 5,2 (3,3) Prozent.
Das Schlusslicht bildete Genf mit immerhin noch 4,0 (1,9) Prozent.
Marktsegment entscheidet
Büro- und Gewerbeimmobilien haben aufgrund weiterhin hoher Leerstände in Basel-Stadt im vergangenen Jahr nochmals an Wert eingebüsst, wodurch die Performance in dieser Kategorie geschmälert wurde.
Wohnungen waren für Investoren deutlich attraktiver.
Auch im Vergleich zur Gesamtschweiz, wo die Werte 2023 beziehungsweise 2024 bei 1,4 und 2,9 Prozent lagen, hinkte der Kanton Basel-Stadt in diesem Marktsegment deutlich hinterher.
Nachfrageanstieg durch Zuwanderung
Im Jahr 2024 wurden im Kanton Basel-Stadt lediglich 151 neue Wohneinheiten gebaut.
Nur dank eines rekordhohen Zugangs durch Umbauten (Büroumnutzungen, Dachstockausbauten) kamen insgesamt 511 Wohneinheiten auf den Markt.
Die Zuwanderung verschärfe jedoch die Wohnungsknappheit, hiess es von der BKB.
Die Leerstandsquote sei in der Folge im vergangenen Jahr auf unter 1 Prozent gesunken.
Schub im Jahr 2024
Während sich zwischen 2015 und 2025 die Angebotsmieten in Basel-Stadt um fast 15 Prozent erhöhten, blieben die für Investoren relevanten Durchschnittsmieten im gleichen Zeitraum praktisch unverändert.
Vor diesem Hintergrund sticht der Mietpreisanstieg im Jahr 2024 deutlich ins Auge: Aufgrund der zweimaligen Erhöhung des Referenzzinses 2023 und der allgemeinen, aufgelaufenen Teuerung haben sich die Mieten in Basel-Stadt im Vorjahr auf breiter Front merklich verteuert.
Der Zuwachs betrug allein 2024 rund 4,9 Prozent.
Die generelle Teuerung der Schweiz stieg innerhalb von zehn Jahren gerade einmal um rund 6 Prozent – die Angebotsmieten legten da in Basel-Stadt also deutlich mehr zu.
Institutionelle werden aktiver
Private dominieren zwar den Mietmarkt. Doch von Neubauten wollen sie kaum etwas wissen. Angesichts des dominanten Wohnschutzes ist das wohl nicht verwunderlich.
In den vergangen zehn Jahren wurden die meisten Neubauten laut der BKB-Untersuchung im Auftrag von institutionellen Investoren, wie Versicherungen, Pensionskassen oder Stiftungen, erstellt.
Als Anbieter von Wohnraum spielen daneben Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften zunehmend eine wichtige Rolle.
Demgegenüber wurden seit 2014 nur gerade 6 Prozent der Wohneinheiten im Auftrag von Privatpersonen gebaut, obwohl sie rund 40 Prozent der Mietwohnungen besitzen.
Langfristig wieder lohnend
Für die Zukunft ist das Geldhaus auch pessimistisch, obwohl mit sinkenden Leitzinsen eigentlich die Bautätigkeit ankurbelt.
Aufgrund regulatorischer Vorschriften, der gestiegenen Baukosten und der hohen Parzellenpreise würden praktisch nur noch professionelle Investoren Neubauprojekte in Angriff nehmen, erklärte eine Mediensprecherin den überraschenden Effekt.
Langfristig dürfte eine zunehmende Attraktivität von Immobilien aufgrund einer wachsenden Renditedifferenz im Vergleich zu Alternativanlagen, wie Bundesobligationen, allerdings auch in Basel-Stadt wieder zu mehr Neubauten führen, hiess es weiter.
Immobilienmärkte bewegen sich eben langsam, aber dafür sicher.
04.05.2025/kut.
